Droit foncier au Cameroun : qui possède la terre ?

Au Cameroun, savoir à qui appartient une terre est la première question à se poser avant de louer, d'acheter ou de construire. Ce guide présente les grandes règles du régime foncier et les textes qui les fixent.

Les trois catégories de terres

L'ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier distingue :

• les terres appropriées, qui appartiennent à des personnes privées et sont en principe immatriculées au livre foncier ;
• le domaine national, qui regroupe les terres qui ne sont ni privées ni domaniales, dont les terres coutumières non immatriculées ;
• le domaine de l'État et des collectivités, régi par l'ordonnance n° 74-2 du même jour fixant le régime domanial.

Une terre occupée depuis longtemps par une famille ou une communauté n'est donc pas, de ce seul fait, une propriété privée au sens de la loi.

Le titre foncier, seule preuve officielle de la propriété

La propriété d'un terrain se prouve par le titre foncier, délivré à l'issue de l'immatriculation au livre foncier. Les conditions de son obtention sont fixées par le décret n° 76-165 du 27 avril 1976, modifié et complété par le décret n° 2005/481 du 16 décembre 2005.

Un acte de vente, même passé devant notaire, ou une attestation coutumière ne remplace pas le titre foncier. Notre guide Titre foncier au Cameroun détaille ce qu'il prouve et comment l'obtenir.

Ce qui a changé en 2025 et 2026

Le ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires foncières (MINDCAF) a publié plusieurs lettres-circulaires :

• depuis décembre 2025, une lettre de non-objection des chefs traditionnels de 1er degré est demandée pour toute immatriculation ou concession de plus de 10 hectares ;
• depuis le 1er avril 2026, des chefs traditionnels de 3e degré peuvent délivrer une attestation de reconnaissance des droits fonciers coutumiers (ARDFC) et une attestation de jouissance paisible des terres (AJPTER) sur le domaine national.

Ces attestations sont des documents intermédiaires dans la procédure d'immatriculation : elles ne sont pas des titres fonciers.

Deux traditions juridiques

Le Cameroun applique le droit civil dans huit régions et la common law dans le Nord-Ouest et le Sud-Ouest. Les règles d'immatriculation des terres valent dans tout le pays, mais d'autres questions, comme les baux ou les successions, peuvent être traitées différemment. Demandez conseil à un professionnel de votre région.

Pour aller plus loin

• Acheter un terrain au Cameroun sans se faire avoir
• Les lois immobilières du Cameroun expliquées